Saat Yang Tepat Belanja Saham

Meskipun bursa saham di Indonesia tidak setua di Amerika (New York Exchanges) yang telah berusia ratusan tahun, namun return atau imbal hasil dari pasar modal Indonesia sangat menjanjikan. Gambar dibawah mengilustrasikan pertumbuhan dari IHSG dari awal hingga highest (Januari 2020) saat ini, dengan rata-rata keuntungan per tahunnya berkisar 16-18% diluar dividen. Return yang tidak akan teman-teman dapatkan ketika berinvestasi diinstrumen lainnya seperti tabungan, deposito, emas bahkan obligasi.

Return IHSG dari awal sampai sekarang

Bahkan di tahun 2017, return dari IHSG merupakan yang terbesar selama 10 tahun terakhir di dunia yakni sebesar 200% dan mengguli bursa Amerika juga. Jika kita ambil satu contoh saham yakni Unilever (tentu teman-teman tahu produknya) yang telah listing selama 30 tahun (awal 80an), dan sekarang saham Unilever telah naik kurang lebih 2.200% atau 22 kali lipat! Jika dulu investasi teman-teman senilai Rp 100 juta, mungkin sekarang sudah menjadi Rp 2,2 miliar. Jadi ungkapan kaya sambil tidur di pasar modal itu memang benar adanya.

Karena pertumbuhan dari IHSG yang begitu pesat tidak sedikit orang yang bingung untuk menentukan sebaiknya mulai investasi sekarang atau nanti saja, nunggu IHSG turun dulu? Turun sampe mana? Karena kemungkinan teman-teman tidak akan mendapatkan saham Unilever, Bank BCA, BRI dan Astra Internasional pada harga yang sangat murah pada ekonomi yang ekspansif. Jadi, kapan waktu terbaik untuk membeli saham? Jawabannya adalah saat MARKET CRASH!

Market crash atau kejatuhan pasar saham adalah suatu peristiwa yang terjadi pada bursa saham yang ditandai dengan penurunan dramatis secara tiba-tiba pada seluruh saham. Di Indonesia, pernah terjadi 6 kali market crash dari sejak awal diaktifkannya kembali pasar modal. Periode tersebut yakni pada tahun 1991 (IHSG turun 41%), tahun 1994 (IHSG turun 20%), tahun 1997 (IHSG turun 37%), tahun 2000 (IHSG turun 38%), tahun 2008 (IHSG turun 51%) dan tahun 2015 (IHSG turun 12%). Pemicunya bervariasi bisa dari perlambatan ekonomi maupun bencana alam. Namun hal mendasar selalu disebabkan oleh siklus ekonomi yakni dari aktivitas hutang atau kredit yang dapat anda perhatikan pada gambar yang diilustrasikan oleh Ray Dalio dibawah ini.

Siklus Ekonomi Versi Ray Dalio

Garis equilibrium siklus ekonomi jangka pendek (ekspansi, puncak, resesi, dasar) berpusat pada kurva siklus jangka panjang. Dan garis equilibrium siklus ekonomi jangka panjang berpusat pada garis produktivitas. Menurut Ray Dalio berdasarkan kejadian masa lalu, siklus hutang jangka panjang berdurasi sekitar 50 sampai 70 tahun. Sedangkan siklus hutang jangka pendek berdurasi sekitar 5 sampai 10 tahun. Jadi, resesi umumnya dapat terjadi selama 10 tahun sekali (potensi berulang).

Di tahun 2020, secara YTD IHSG telah turun sebesar -24% dan sudah tergolong market crash. Penyebab crash di tahun ini cukup unik dan sangat berbeda dari tahun-tahun sebelumnya yakni karena virus COVID-19 dan belum menemui titik terang karena vaksin belum tersedia. Penyebaran yang begitu masif mengharuskan beberapa negara melakukan tindakan preventif seperti phsycal distancing dan paling miris yaitu lockdown. Dampak dari lockdown atau PSBB yang dilakukan di berbagai daerah di Indonesia telah terbukti memperlambat pertumbuhan ekonomi yang mana di Kuartal I 2020 ekonomi Indonesia hanya tumbuh 2,97% jauh dibawah ekspektasi sebesar 5%. Sedangkan negara besar seperti AS dan China masih-masih terkoreksi sebesar -4,8% dan -6,8%.

Apakah setiap krisis atau resesi merupakan akhir dari segalanya? Ekonomi tidak akan tumbuh lagi? Menurut kami tidak. Sesuai dengan pola siklus ekonomi diatas, akan selalu ada big restart ekonomi yang mana akan memberikan big opportunity bagi mereka yang dapat memanfaatkan peluang tersebut. Sebut saja saat krisis di tahun 2008 yang merupakan krisis terparah sepanjang sejarah pasar modal Indonesia, dimana IHSG turun lebih dari 51%. Krisis di tahun 2008 sebenarnya lebih didominasi oleh faktor eksternal yakni subprime mortgage di Amerika yang mana orang-orang terlalu optimis dalam membeli properti hingga terjadi bubble dan tidak bisa membayar hutang pada waktu jatuh tempo dan mengakibatkan kejatuhan di sektor perbankan seperti Lehman Brother. Namun, dari kejatuhan seluruh pasar saham di dunia, IHSG termasuk cukup cepat mengalami recovery, karena memang secara fundamental tidak terlalu berpengaruh terhadap ekonomi Indonesia yang mana hanya menimbulkan panic selling. Berdasarkan data yang telah kami himpun, jika saja anda membeli saham-saham dibawah ini saat krisis tahun 2008, mungkin saat ini teman-teman bisa saja memilih pensiun usia dini atau telah mencapai financial freedom.

Return Saham

10 saham tersebut merupakan saham dengan kapitalisasi terbesar ketika krisis tahun 2008 dan mengalami recovery yang sangat cepat berselang beberapa tahun setelah krisis, jika di hold sampai sekarang sudah tidak tanggung-tanggung capital gain yang dihasilkan belum lagi dividennya. Salah satu legenda grup Djarum yang sukses meraup cuan dari membeli saham BCA tatkala krisis ialah Robert Budi Hartono dan Michael Hartono. Harta kekayaan kedua orang terkaya di Indonesia ini pada periode krisis tahun 2009 ke 2010 naik dari 7 miliar dolar AS ke 11 miliar dolar AS. Hingga saat ini, kekayaan kedua orang itu tercatat sudah menyentuh 13,4 miliar dolar AS. Selain, Budi Hartono bersaudara, sebenarnya masih banyak lagi kisah sukses pasca krisis di Indonesia namun tidak banyak yang ingin menampakkan dirinya. Salah satunya, Lo Kheng Hong. Sosok dari Lo Kheng Hong sangat jarang didenger jika teman-teman tidak berkecimpung di dunia pasar modal. Lo Kheng Hong bukanlah seorang pebisnis melainkan seorang pegawai bank (tata usaha) dengan gaji pas-pasan yang resign untuk menjadi investor saham. LKH juga dijuluki sebagai Warren Buffett Indonesia karena kepiawaiannya dalam menemukan saham mutiara terpendam. Pernah tersebar berita jika harta kekayaan LKH dari investasi saham hingga saat ini telah mencapai triliunan rupiah. Sangat fantastis bukan? Jadi kejatuhan pasar saham di tahun 2020 merupakan peluang bukan ancaman, bagi mereka yang selalu belajar dari sejarah dan tentunya kesuksesan adalah milik mereka yang selalu take action!

Tips Memilih Perusahaan Sekuritas

Hallo Sob! Apakah dalam waktu dekat sobat berencana untuk memulai berinvestasi di pasar modal Indonesia? Jika iya, artikel kali ini cocok banget untuk sobat sebagai referensi dalam memilih perusahaan sekuritas. Perusahaan sekuritas (broker) menurut Otoritas Jasa Keuangan (OJK) adalah perusahaan yang telah mendapatkan izin usaha dan diawasi oleh OJK dalam kegiatannya sebagai perantara perdagangan efek. Analoginya seperti jikalau sobat ingin membeli baju batik, tentunya tidak perlu langsung ke perusahaannya bukan? Sobat dapat membelinya cukup melalui toko di dekat rumah saja. Analogi tersebut menggambarkan kalau perusahaan sekuritas (broker) posisinya adalah sebagai “toko” yakni penghubung antara perusahaan dengan pembeli (investor).

Contoh logo salah satu sekuritas di Indonesia

Dulu ketika ingin membeli saham, maka yang akan kita dapatkan adalah saham yang berbentuk selembar kertas. Dari sisi keamanan, selembar kertas tersebut sangat rawan untuk hilang entah kemana bukan? Nah, di Industry 4.0, saham sekarang sudah berbentuk digital. Bertransaksi pun sangat mudah cukup menggunakan handphone atau PC yang terhubung dengan internet. Dari sisi keamanan, pemerintah telah membentuk KSEI, KPEI dan SIPF yang diawasi OJK untuk melindungi dana nasabah dalam bentuk RDI. Okey, berikut tips memilih perusahaan sekuritas.

          Tercatat Sebagai Anggota Bursa

Poin pertama yang harus sobat perhatikan adalah apakah perusahaan sekuritas tersebut tercatat resmi sebagai anggota bursa? Apabila tercatat sebagai anggota bursa, maka segala aktivitas si broker pasti diawasi. Cara lain untuk mengetahui apakah broker sobat itu kredibel adalah dengan memiliki sertifikasi WPPE (Wakil Perentara Pedagang Efek).

          Setoran Awal dan Komisi Transaksi

Dulu ketika penulis masih kuliah, poin ini menjadi sangat dipertimbangkan. Setoran awal dan komisi transaksi harus disesuaikan dengan kondisi sobat yah. Sekarang, banyak broker telah membuat kebijakan setoran awal yakni Rp100.000 untuk mendukung program Yuk Nabung Saham dari pemerintah. Umumnya komisi yang ditawarkan oleh broker yakni untuk fee beli sebesar 0,15% dan fee jual sebesar 0,25%.

          Layanan Edukasi dan Rekomendasi

Poin berikut tidak kalah penting sobat yakni edukasi dan rekomendasi. Terkait edukasi, menurut OJK, tingkat literasi keuangan di Indonesia masih sangat rendah. Hal ini berarti orang-orang di Indonesia lebih memilih terjun dulu daripada membaca teorinya, gak salah deh kalau banyak investor yang merugi akhirnya dan menjudge saham itu “judi”, maka dari itu penting sekali untuk broker memberikan edukasi terlebih dahulu tentang apa itu saham dan bagaimana cara berinvestasi yang baik. Terkait rekomendasi, biasanya rekomendasi dari sekuritas itu free sobat, rekomendasi ini penting buat kalian yang super sibuk dalam urusan lain sehingga tidak mempunyai waktu dalam menganalisis suatu saham.

          Online Trading Platform

Sangat jarang di Industry 4.0 yang serba digital, saham berbentuk selembar kertas. Mayoritas sekuritas sekarang sudah menggunakan aplikasi untuk bertransaksi saham. Nah, pastikan apakah sekuritas sobat telah menerapkan online trading ya. Sedikit tips, sobat juga dapat membandingkan antara sekuritas satu dengan yang lain dari sisi platformnya mana yang lebih bagus, cepat dan merasa nyaman ketika bertransaksi saham. Selain itu, untuk kenyamanan dalam trading, pastikan sekuritas yang sobat pilih menyediakan fitur trailing stop automatis yap!

          Layanan Pasca Menjadi Nasabah

Poin terakhir gak kalah penting sobat. Poin ini dapat menjadi parameter apakah perusahaan sekuritas (broker) tersebut bertanggungjawab atau tidak terhadap nasabahnya. Jangan sampai setelah buka akun dan menjadi nasabah, ketika sobat ada kendala dan menghubungi brokernya maka sangat sulit dihubungi dan terkesan menghindar? Jauhi broker seperti ini ya, karena jika kita berinvestasi long term, maka secara long term kita akan bekerjasama dengan perusahaan sekuritas tersebut. Sedikit tips untuk poin ini, sobat dapat meminta second opinion dari rekan-rekan yang sudah terlebih dahulu menggunakan sekuritas tersebut.

Nah sekiranya itulah tips yang bisa saya bagikan hari ini ya, semoga menjawab kegundahan sobat sekalian yang akan memulai berinvestasi saham namun masih bingung memilih sekuritas karena jumlahnya cukup banyak, semoga bermanfaat ya. Yuk Nabung Saham!

Kapan Value Investor Menjual Sahamnya?

Hallo Sob! Jika kalian membeli saham dengan melihat fundamental atau kinerja perusahaan seperti Warren Buffett dan value investor lainnya, maka artikel kali ini sangat cocok untuk kalian. Konsep investasi yang dianut oleh Warren Buffett hingga mengantarkannya sebagai investor sekaligus orang terkaya di dunia adalah investasi jangka panjang atau long term investing. Dalam jangka panjang, seorang Buffett menikmati hasil investasinya hanya dari dividen yang dibagikan perusahaan dan kurang tertarik menjual sahamnya meski udah cuan ratusan bahkan ribuan persen yah. Salah satu saham perusahaan mendunia yang masih dimiliki sampai saat ini adalah Coca-Cola. Gak mau dijual tuh :(

Warren Buffett selaku investor sekaligus konsumen Coca-Cola

Namun, Buffett tetaplah Buffet. Banyak sekali orang diluar sana yang ingin meniru gaya investasinya namun sekali lagi jika tidak memiliki ketahanan dalam hal psikologis, maka akan sirna begitu saja. Pertanyaan yang menarik di kalangan investor pemula yang ingin menjadi value investor adalah “kapan seorang value investor menjual sahamnya?” tentunya pertanyaan tersebut sangat subjektif untuk dijawab dan bergantung dari individu tersebut. Kali ini penulis akan coba jabarkan waktu yang tepat untuk menjual saham dari sudut pandang penulis sebagai value investor juga. Let’s check this out!

Overvalue

Seorang value investor adalah investor yang membeli saham dengan keuntungan di muka. Maksudnya gimana? Jadi ketika membeli saham dengan katakanlah PBV 0,5x (rasio umum yang dipakai) atau di bawah PBV wajarnya 1x (hanya contoh) sebenarnya value investor sudah untung 0,5x dari potensi PBV tersebut. Dan saat yang terbaik untuk menjualnya adalah ketika PBV nya sudah menyentuh 1x (wajar) atau lebih. Benjamin Graham juga demikian, guru dari Buffet ini menjual saham apabila sudah dalam kategori kemahalan atau kenaikannya gila-gilaan sob! Di pasar modal, biasanya euforia selalu identik dengan kejatuhan, ingatlah selalu pesan Buffet “be fearful when others are greedy”. Namun sekali lagi indikator untuk menjudge harga saham murah atau mahal tergantung pendekatan valuasi yang sobat lakukan ya, semisal ada yang menggunakan metode valuasi relatif hingga valuasi absolut seperti Discounted Cash Flow. Tips dari penulis, jangan pernah meniru gaya valuasi orang lain yah, temukan gaya valuasimu dan sesuai dengan karaktermu dan terbukti make money, yang paling penting keep it simple guys!

Force Majeure

Situasi ini terjadi diluar kendali seorang value investor. Bisa saja ketika sobat telah menganalisis suatu perusahaan dengan teliti dan menemukan peluang berinvestasi disana harus tetap rugi karena diluar kuasa sobat semua yang salah satunya bisa diakibatkan oleh manajemen perusahaan (korupsi, dll). Contohnya ketika LPCK terjerat kasus Miekarta dan terlihat ada upaya cuci tangan dari laporan keuangan yang diterbitkan, maka keputusan yang paling tepat bagi seorang value investor adalah rela cut loss atau menjual saham tersebut untuk mengantisipasi kerugian yang lebih banyak lagi. Mending rugi dikit atau banyak? Selain itu kondisi force majeure juga dapat disebabkan karena faktor makroekonomi baik nasional maupun global yang memicu crash di market.

Switching

Berpindah, ya betul sekali. Tujuan kita memilih saham sebagai instrumen investasi karena saham menyajikan return paling tinggi dari aset finansial lainnya. Namun, high risk high return ya. Dengan menganalisis terlebih dahulu sebelum membeli, sebenarnya seorang value investor telah mengukur risk dan reward yang akan diterimanya di masa depan. Situasi yang tepat menjual saham dengan keputusan switching adalah ketika sobat menemukan saham (perusahaan) yang lebih menarik dari sisi kinerja, valuasi (lebih undervalue) dengan risiko yang lebih rendah tentunya daripada saham yang sobat miliki saat ini dan tentunya ada potensi keuntungan lebih disaham tersebut ya.

Nah itu dia alasan yang logis kenapa seorang value investor memutuskan untuk menjual sahamnya ya. Artikel ini based on my experience ya dan disclaimer on, semoga artikel ini bermanfaat ya!

Menarikah Si Penguasa Bintaro?

Adakah dari pembaca setia disini tinggal dikawasan Bintaro, Jakarta Selatan? Kampus yang terkenal di Bintaro salah satunya adalah STAN. Penulis tau, karena saudara kebetulan ada kuliah disana. Waktu bercerita tentang pengalamannya selama kuliah di STAN, ia mengatakan cukup pesat perkembangan dari kawasan Bintaro ini. Di sana ada mall yang cukup terkenal juga yakni Bintaro Xchange. Siapa sih yang punya Bintaro Xchange? Dan siapa dalang dibalik pesatnya perkembangan kawasan Bintaro? Yep, dia adalah JRPT.

Gambar Bintaro Jaya Xchange

PT Jaya Real Property Tbk dengan kode saham JRPT, merupakan perusahaan yang bergerak di bidang urban development (pengembang kawasan perkotaan) yang meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum serta jasa pendukungnya. Manajemen dari JRPT ini bisa dibilang cukup bersih dari pemberitaan negatif, yang mana memiliki hubungan erat dengan Ciputra Group. JRPT ini bisa dibilang milik Pemda DKI juga ya, karena 64% saham JRPT dimiliki oleh PT Pembangunan Jaya, yang mana 40% sahamnya dimiliki oleh Pemda DKI. Untuk saat ini, portofolio JRPT terbagi menjadi dua, yakni perumahan dan persewaan. Untuk perumahan ada 3 kawasan yang dikembangkan yakni Bintaro Jaya seluas 2.499 ha yang mana sudah dikembangkan seluas 1.210 ha (setengahnya), Puri Jaya seluas 1.830 ha, baru dikembangkan 246 ha dan Serpong Jaya seluas 36 ha. Next, kita fokus di Bintaro Jaya saja karena bisnis dari JRPT sebagian besar masih berpusat disana.

Di Bintaro, JRPT ini sangat terkenal. Bagaimana tidak, mall besar seperti Bintaro Xchange, Plaza Bintaro Jaya dan Plaza Slipi Jaya merupakan milik JRPT. Untuk saat ini 21% recurring income JRPT berasal dari penyewaannya sob, seperti Bintaro Exchange yang mana tingkat occupancy-nya rata-rata di atas 90% (Sumber: Pubex). Jika berbicara tentang recurring income, menurut penulis pesaing terdekat dari JRPT adalah PWON. Namun sisi yang menarik dari JRPT ini adalah cukup rutin membagikan dividen, dengan dividend yield sebesar 4,5% (tahun 2018) yang mana jauh lebih besar dari emiten properti lain seperti PWON, CTRA dan BSDE. Selain itu, JRPT ini sangat rendah tingkat hutangnya sob, dengan rasio DER hanya sebesar 0,5 kali dari total ekuitasnya.

Dari sisi konsistensi kinerja selama 5 tahun, kita bisa lihat dari pertumbuhan neraca JRPT selama 5 tahun yang sangat rapih, dimana total aset, ekuitas terus meningkat yang diiringi dengan terjaganya rasio hutang. Dari sisi pendapatan dan laba usaha senantiasa meningkat selama 5 tahun, hanya saja di tahun 2018 terdapat penurunan kinerja yang disebabkan oleh berbagai gejolak seperti trade war, kenaikan suku bunga The Fed dan BI yang menekan laju penjualan properti di Indonesia. Namun, apabila emiten properti memiliki recurring income, maka seberat apapun badai pasti bisa dihadapi dengan tenang (stabil) seperti PWON. Apakah JRPT sekelas dengan PWON?

Bagaimana dengan prospek sektor properti dan JRPT ke depan? kinerja sektor properti rata-rata pada kuartal III 2019 menunjukkan arah yang positif, namun kemungkinan sektor ini akan lebih menggeliat lagi di tahun 2020 (jika tidak ada pengaruh negatif lainnya). Salah satu kebijakan yang mendukung sektor ini yakni LTV, tren penurunan suku bunga BI di tahun 2019 dan penurunan PPh hunian mewah yang mana akan mengakomodir sektor properti sebagai  multiplier effect. Untuk JRPT sendiri prospek kedepan masih sangat luas, karena memiliki landbank yang masih cukup banyak. Oya, JRPT ini memiliki 28% saham PT Jakarta Toll Road dengan 6 ruas jalan tol yang mana jika proyek ini sudah selesai maka akan menambah recurring income dari JRPT karena proyek ini terhubung dengan daerah pengembangan yang dilakukan. Selain itu, Bintaro Xchange Mall tahap 2 akan segera rampung tuh, yang mana akan meningkatkan recurring income dari JRPT juga dong. Namun, terlepas dari pembahas di atas menurut penulis yang menjadi kekurangan dari JRPT adalah belum adanya upaya untuk ekspansi ke daerah lain, selain jakarta atau dengan kata lain JRPT masih nyaman di zona nyamannya. 

Okey, lalu gimana kinerja saat ini dan valuasi sahamnya? Berdasarkan kinerja ter-update yakni pada kuartal III tahun 2019, JRPT mampu membukukan laba bersih sebesar Rp755 Miliar atau meningkat sebesar 8% dari kuartal yang sama tahun 2018. Dengan laba yang disetahunkan, maka ROE untuk JRPT yakni sebesar 15%, PBV setara 1,1x dan PER 7,3x. Apakah Undervalue? Menurut penulis, PBV wajar untuk ROE 15% yakni setara 1,5x atau harga saham wajar sekitar Rp800/lembar. Dengan kinerja dan prospek (recurring income) yang cukup menjanjikan, apakah wajar jika saham ini dihargai dengan valuasi demikian? Trus berapa dong harga wajarnya menurut kalian? Komen dibawah ya :)

***Sekian dan Terimakasih***

Disclaimer On: Tulisan di atas bukan ajakan untuk buy, hold ataupun sell. Segala keputusan yang dilakukan oleh pembaca bukan tanggungjawab penulis.