Menarikah Si Penguasa Bintaro?

Adakah dari pembaca setia disini tinggal dikawasan Bintaro, Jakarta Selatan? Kampus yang terkenal di Bintaro salah satunya adalah STAN. Penulis tau, karena saudara kebetulan ada kuliah disana. Waktu bercerita tentang pengalamannya selama kuliah di STAN, ia mengatakan cukup pesat perkembangan dari kawasan Bintaro ini. Di sana ada mall yang cukup terkenal juga yakni Bintaro Xchange. Siapa sih yang punya Bintaro Xchange? Dan siapa dalang dibalik pesatnya perkembangan kawasan Bintaro? Yep, dia adalah JRPT.

Gambar Bintaro Jaya Xchange

PT Jaya Real Property Tbk dengan kode saham JRPT, merupakan perusahaan yang bergerak di bidang urban development (pengembang kawasan perkotaan) yang meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum serta jasa pendukungnya. Manajemen dari JRPT ini bisa dibilang cukup bersih dari pemberitaan negatif, yang mana memiliki hubungan erat dengan Ciputra Group. JRPT ini bisa dibilang milik Pemda DKI juga ya, karena 64% saham JRPT dimiliki oleh PT Pembangunan Jaya, yang mana 40% sahamnya dimiliki oleh Pemda DKI. Untuk saat ini, portofolio JRPT terbagi menjadi dua, yakni perumahan dan persewaan. Untuk perumahan ada 3 kawasan yang dikembangkan yakni Bintaro Jaya seluas 2.499 ha yang mana sudah dikembangkan seluas 1.210 ha (setengahnya), Puri Jaya seluas 1.830 ha, baru dikembangkan 246 ha dan Serpong Jaya seluas 36 ha. Next, kita fokus di Bintaro Jaya saja karena bisnis dari JRPT sebagian besar masih berpusat disana.

Di Bintaro, JRPT ini sangat terkenal. Bagaimana tidak, mall besar seperti Bintaro Xchange, Plaza Bintaro Jaya dan Plaza Slipi Jaya merupakan milik JRPT. Untuk saat ini 21% recurring income JRPT berasal dari penyewaannya sob, seperti Bintaro Exchange yang mana tingkat occupancy-nya rata-rata di atas 90% (Sumber: Pubex). Jika berbicara tentang recurring income, menurut penulis pesaing terdekat dari JRPT adalah PWON. Namun sisi yang menarik dari JRPT ini adalah cukup rutin membagikan dividen, dengan dividend yield sebesar 4,5% (tahun 2018) yang mana jauh lebih besar dari emiten properti lain seperti PWON, CTRA dan BSDE. Selain itu, JRPT ini sangat rendah tingkat hutangnya sob, dengan rasio DER hanya sebesar 0,5 kali dari total ekuitasnya.

Dari sisi konsistensi kinerja selama 5 tahun, kita bisa lihat dari pertumbuhan neraca JRPT selama 5 tahun yang sangat rapih, dimana total aset, ekuitas terus meningkat yang diiringi dengan terjaganya rasio hutang. Dari sisi pendapatan dan laba usaha senantiasa meningkat selama 5 tahun, hanya saja di tahun 2018 terdapat penurunan kinerja yang disebabkan oleh berbagai gejolak seperti trade war, kenaikan suku bunga The Fed dan BI yang menekan laju penjualan properti di Indonesia. Namun, apabila emiten properti memiliki recurring income, maka seberat apapun badai pasti bisa dihadapi dengan tenang (stabil) seperti PWON. Apakah JRPT sekelas dengan PWON?

Bagaimana dengan prospek sektor properti dan JRPT ke depan? kinerja sektor properti rata-rata pada kuartal III 2019 menunjukkan arah yang positif, namun kemungkinan sektor ini akan lebih menggeliat lagi di tahun 2020 (jika tidak ada pengaruh negatif lainnya). Salah satu kebijakan yang mendukung sektor ini yakni LTV, tren penurunan suku bunga BI di tahun 2019 dan penurunan PPh hunian mewah yang mana akan mengakomodir sektor properti sebagai  multiplier effect. Untuk JRPT sendiri prospek kedepan masih sangat luas, karena memiliki landbank yang masih cukup banyak. Oya, JRPT ini memiliki 28% saham PT Jakarta Toll Road dengan 6 ruas jalan tol yang mana jika proyek ini sudah selesai maka akan menambah recurring income dari JRPT karena proyek ini terhubung dengan daerah pengembangan yang dilakukan. Selain itu, Bintaro Xchange Mall tahap 2 akan segera rampung tuh, yang mana akan meningkatkan recurring income dari JRPT juga dong. Namun, terlepas dari pembahas di atas menurut penulis yang menjadi kekurangan dari JRPT adalah belum adanya upaya untuk ekspansi ke daerah lain, selain jakarta atau dengan kata lain JRPT masih nyaman di zona nyamannya. 

Okey, lalu gimana kinerja saat ini dan valuasi sahamnya? Berdasarkan kinerja ter-update yakni pada kuartal III tahun 2019, JRPT mampu membukukan laba bersih sebesar Rp755 Miliar atau meningkat sebesar 8% dari kuartal yang sama tahun 2018. Dengan laba yang disetahunkan, maka ROE untuk JRPT yakni sebesar 15%, PBV setara 1,1x dan PER 7,3x. Apakah Undervalue? Menurut penulis, PBV wajar untuk ROE 15% yakni setara 1,5x atau harga saham wajar sekitar Rp800/lembar. Dengan kinerja dan prospek (recurring income) yang cukup menjanjikan, apakah wajar jika saham ini dihargai dengan valuasi demikian? Trus berapa dong harga wajarnya menurut kalian? Komen dibawah ya :)

***Sekian dan Terimakasih***

Disclaimer On: Tulisan di atas bukan ajakan untuk buy, hold ataupun sell. Segala keputusan yang dilakukan oleh pembaca bukan tanggungjawab penulis.